Un logement digne et abordable pour chacun

Dans le cadre du congrès du Parti socialiste, j’ai signé avec Thierry Repentin, Ministre délégué et ancien Président de l’Union sociale pour l’habitat, une contribution pour un logement digne et abordable pour chacun. Le Président de la République a pris des engagements forts dans ce domaine, le congrès qui s’ouvre est une occasion de les réaffirmer et de contribuer au débat !

Un logement digne et abordable pour chacun : le défi contemporain

J’habite donc je suis. De notre logement, dépendent bien des droits. Le droit à vivre dignement. Le droit à dormir à l’abri. Le droit au respect de son intégrité physique et psychique. Le droit d’avoir une adresse. Le droit de grandir en sécurité. Le droit, aussi, de se soigner, de se déplacer, de se divertir. Comment répondre à ses autres besoins fondamentaux lorsque l’on n’a ni toit ni boîte aux lettres ? Comment aborder sereinement l’avenir lorsque l’emploi se précarise mais que les traites de la maison ou de l’appartement – toujours plus lourdes – tombent tous les mois durant 20 ou 25 ans ? Quel est le moins mauvais choix entre un logement cher proche du centre et des frais d’essence qui s’alourdissent ? Y a-t-il seulement encore un choix ? Autant d’enjeux de qualité de vie pour chacun, de santé publique mais aussi d’équilibre et de mixité sociale pour nos territoires. Bien se loger n’est pas un luxe. C’est un besoin fondamental car c’est chez soi que l’on se construit.

Jamais la question du logement n’avait tenue une telle place dans une campagne présidentielle. François HOLLANDE a su entendre cette préoccupation majeure des Français qui, avec l’emploi, est au cœur de l’autonomie de chacun et de sa capacité à gouverner son existence.

Dans la France héritée du sarkozysme, trouver un logement compatible avec ses revenus et sans s’éloigner trop de son lieu de travail est devenu un véritable parcours du combattant. La décennie 2000 fut une décennie noire. Les cadeaux fiscaux sans contrepartie ont ruiné l’Etat et favorisé la flambée des prix, la flambée des prix a encouragé l’étalement urbain, l’étalement urbain s’est accompagné d’une nette ségrégation spatiale – aux ménages aisés les centres villes, aux ménages modestes les périphéries de plus en plus éloignées – et la ségrégation spatiale a généré peur de l’autre, évasion scolaire, inégalité d’accès aux services publics.

Après dix ans de droite, améliorer les conditions de logement de nos concitoyens est pour nous socialistes un impératif moral, un impératif social et un impératif économique.

Un impératif moral, social et économique

Un impératif moral d’abord. Se loger est un besoin d’autant plus difficile à satisfaire que faibles sont les revenus et tendre l’âge ! L’inégalité générationnelle est souvent la grande oubliée des analyses sur le logement et pourtant l’une des plus criantes de notre société. Ainsi, les zones à fort développement économique ne sont plus en mesure d’accueillir les actifs dont elles ont besoin, faute de logements abordables et quelquefois faute de logements au bon endroit. Dans ce grand déséquilibre, les populations les plus fragilisées sont renvoyées aux marges des villes et du logement décent. Elles ne sont plus les seules. Les y rejoignent désormais une partie des classes moyennes et surtout, massivement, les jeunes. On les connaît tristes champions de la précarité de l’emploi, cumulant missions en interim et CDD comme jamais leurs aînés. On doit admettre qu’ils subissent aussi une grande précarité de logement, cumulant petites surfaces aux loyers exorbitants, garanties excessives et parfois discriminantes exigées par les propriétaires, ancienneté insuffisante pour accéder au parc social et mobilité géographique plus forte. Dans la droite ligne de la volonté du Président de la République de mettre la jeunesse au centre de ses priorités, nous devons mettre l’accès des jeunes au logement au cœur de notre projet socialiste, bien au-delà des seules réponses, trop partielles, que constituent le logement étudiant d’une part, l’hébergement en résidences de jeunes travailleurs d’autre part.

Un impératif social ensuite. Les locataires sont les premiers touchés par le renchérissement du logement : les loyers de relocation ont fortement augmenté ces dix dernières années, à tel point qu’ils sont devenus inaccessibles aux Français modestes et aux classes moyennes. Quant à ceux qui veulent accéder à la propriété, ils voient chaque année s’élever davantage le montant du « ticket d’entrée » pour l’achat d’un logement : les prix au mètre carré ont augmenté de 140% en dix ans. Quand ils ont les moyens d’accéder à la propriété, les ménages à revenus modestes, les classes moyennes, les jeunes actifs, les familles qui s’agrandissent, sont contraints de le faire toujours plus loin du centre des agglomérations et de leur lieu de travail, voyant alors leurs frais de transports s’alourdir. L’accès au patrimoine immobilier est en passe de se réserver à ceux qui ont un coup de pouce familial pour constituer leur apport personnel. La première injustice contemporaine est l’inégalité patrimoniale, elle est discrète mais redoutablement discriminante.

Un impératif économique enfin. L’inflation immobilière de la décennie écoulée a fonctionné comme une bulle spéculative. Elle a enflé sans aucune mesure et elle a aspiré, neutralisé, une partie de la richesse nationale qui n’a pas – par conséquent – pu être consacrée à la consommation et réinjectée dans l’économie. Or c’est la construction de logements qui soutient l’emploi, pas la spéculation. « Pétrifier » massivement l’épargne des ménages dans des acquisitions immobilières chères en même temps que siphonner les revenus des locataires ne contribue pas à la croissance. Les commercialisateurs se sont formidablement bien portés pendant que les salariés s’appauvrissaient, les propriétaires fonciers ont assuré leurs vieux jours pendant que les jeunes ménages peinaient à obtenir leur prêt et à boucler leur plan de financement, des propriétaires de logements ont pu augmenter sans limite les loyers pratiqués pendant que les locataires voyaient d’année en année leur taux d’effort s’alourdir. Aujourd’hui, la dépense pour se loger est le premier budget des ménages : ils y consacrent un quart de leurs revenus en moyenne et bien trop souvent un tiers voire 40 ou 50%. Il est temps de raison retrouver.

Pour mieux se loger, le changement c’est une politique volontariste et régulatrice. Une politique de solidarité et de justice. Par des mesures concrètes dès aujourd’hui afin d’apporter une réponse aux difficultés présentes. Et par des actions inscrites dans le temps afin de garantir durablement à chacun un logement abordable et de qualité.

Soutenir dès aujourd’hui les Français mal-logés ou logés cher

En premier lieu, mesure phare du Projet socialiste, il est urgent d’encadrer les loyers lors de la première mise en location d’un logement et lorsqu’il change de locataires. Dans le parc privé, les loyers de relocation ont fortement augmenté depuis dix ans, à tel point qu’ils sont devenus inaccessibles aux classes modestes et moyennes. Quant aux jeunes, ils sont les plus touchés par le logement cher car les petits logements sont situés dans le parc privé et pratiquent des tarifs encore plus élevés. François HOLLANDE s’est engagé à encadrer les loyers par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ce qui permettra d’adapter l’encadrement aux caractéristiques du marché local. Il ne faut pas exclure une orientation à la baisse jusqu’à 20% dans les secteurs où les loyers sont manifestement trop chers. Assortie à la possibilité pour le locataire de contrôler et contester facilement un loyer excessif, cette mesure est indispensable pour casser la dynamique haussière qui, partant des loyers de relocation, contamine tout le marché immobilier.

Pour accéder à un logement du parc privé, il faut en avoir les moyens, il faut aussi passer le filtre des très nombreuses exigences des bailleurs. Bien entendu il est compréhensible que le propriétaire cherche à se prémunir contre les impayés, les dégradations, les troubles de voisinage et ce, même si ces événements sont relativement rares. Mais on ne peut accepter que les garanties exigées soient telles que les ménages modestes, les jeunes, les salariés du secteur privé, nos compatriotes ultra-marins, soient quasi-exclus d’emblée de l’accès au logement privé.

Les collectivités territoriales dirigées par nos élus ont multiplié les expérimentations afin de juguler ces pratiques et de sécuriser bailleurs et locataires : les dispositifs d’intermédiation locative (agences immobilières sociales, Louez Solidaire…) sont de réels succès là où ils ont été mis en place. Le propriétaire accepte de consentir un effort sur le loyer et de louer à des locataires modestes et en contrepartie la collectivité prend en charge l’accompagnement social et la prévention des risques. Et ça marche ! Il faut multiplier ces bonnes pratiques. Créons un fonds national de mutualisation pour garantir les dispositifs locaux d’intermédiation locative.

Pour les jeunes et en s’appuyant sur les partenaires sociaux qui ont développé la Garantie des Risques Locatifs, nous pouvons, très rapidement, mettre en place un passeport logement qui permettra au propriétaire qui loue son logement à un jeune de bénéficier gratuitement d’une garantie des impayés.

Lever les obstacles à l’accès au parc privé est essentiel, garantir la transparence dans l’accès au parc social est impératif. Dès aujourd’hui. Quant on peine à se loger dans le parc privé, on attend beaucoup du parc social dont les loyers sont jusqu’à trois à quatre fois moins chers. Les listes de demandeurs s’allongent, les délais d’attente s’étirent et le besoin de justice s’aiguise. Cette attente d’une attribution juste des logements sociaux est parfaitement légitime. Non pas que les attributions soient le fait de passe-droit mais trop souvent le manque de transparence est criant. Les commissions d’attributions délibèrent généralement en bonne foi sur la base de critères établis… mais qu’elles sont seules à connaître ! Il est primordial que les demandeurs en attente puissent connaître ces critères. Il n’y a rien de pire que de renouveler chaque année sa demande sans avoir la moindre idée de la progression ou non de son dossier dans la file !
De plus, afin que les locataires HLM logés dans les quartiers les plus défavorisés ne soient plus assignés à résidence, notamment les femmes seules avec enfants, un travail doit être engagé avec les bailleurs sociaux et les collectivités territoriales de sorte à organiser un dispositif fluide de mutations entre les bailleurs permettant un traitement prioritaire des demandes des locataires souhaitant changer de quartier, même si leur propre bailleur n’a pas de logement disponible.

Réhabiliter le parcours résidentiel, le rendre à nouveau réel et concret pour chacun après une décennie de blocage total, c’est aussi permettre à ceux qui le souhaitent de devenir propriétaires.

Or accéder à la propriété coûte de plus en plus cher. En Ile-de-France comme en régions, pour devenir propriétaire, il faut s’endetter davantage et plus longtemps : là où l’achat immobilier représentait en moyenne l’équivalent de 2.5 années de revenus en 2001, il en faut maintenant presque 4 ! Et sur la même période, la durée moyenne d’endettement est passée de 14 à 18 ans.

Dans ce contexte, le mythe du « tous propriétaires » relève de l’imposture. La preuve : malgré une succession de slogans et d’annonces plus tonitruantes les unes que les autres (« maisons à 100 000 € » ou « à 15 € par jour » qui n’ont jamais vu le jour, prêts à taux zéro pour tous qui ont bénéficié aux plus aisés, ventes de logements Hlm aux occupants…) le taux de propriétaires est resté stable durant le quinquennat Sarkozy ! Pire : les aides fiscales à ceux qui avaient de toute façon les moyens d’acheter leur logement vont grever durablement le budget de la Nation. Songeons à la déductibilité des intérêts d’emprunt, l’une des mesures du paquet fiscal de 2007, accordée sans aucun ciblage social et sans aucune contrepartie. Cette politique a provoqué un effet d’aubaine injustifié, sans empêcher l’aggravation de la crise du logement, bien au contraire.

L’aide à l’accession à la propriété doit soutenir prioritairement les jeunes actifs primo-accédants et les familles des classes modestes et moyennes, pour leur permettre de concrétiser leur parcours résidentiel et de se constituer un patrimoine. Nous devons imaginer des prêts sécurisés comportant des taux compatibles avec l’évolution des revenus, des règles de suspension ou de différé d’échéances en cas d’accident de la vie ou de chômage et, une durée qui n’entame pas le projet de vie individuel ou familial sur plusieurs décennies.

Enfin, à court terme une action sur le parc vacant est indispensable. Il est indécent de recenser, dans le parc privé, deux millions de logements vides alors que des familles vivent à l’hôtel ou à cinq dans un deux-pièces.
La France compte 3.6 millions de mal-logés dont près de 700 000 personnes sans domicile permanent. C’est un scandale social et une souffrance humaine intolérable. Or plus de la moitié des logements vides sont situés dans des secteurs où les demandes de logement se multiplient. Un outil existe, insuffisamment utilisé : la taxe sur les logements vacants.
Dans les huit agglomérations dans lesquelles elle a été introduite – par la gauche en 1998 – la vacance a baissé de 10 à 50% en quelques années seulement. En comparaison, dans huit autres agglomérations sensiblement de même taille où la taxe n’est pas en vigueur, le nombre de logements vacants a augmenté. Devant un tel résultat, nous devons examiner les conditions d’un accroissement de la taxe sur les logements vacants et de sa généralisation à toutes les agglomérations de plus de 50 000 habitants concernés par un déséquilibre entre offre et demande. En outre, parce que l’initiative locale est souvent mieux adaptée qu’une loi d’application uniforme, nous devons imaginer les conditions dans lesquelles un droit à l’expropriation pour vacance anormalement longue pourra être déclenché par une délibération du conseil municipal.

Tous ceux qui vivent dans des hôtels meublés, dans des foyers, chez des marchands de sommeil, parfois dans la rue, ne pourront pas accéder au logement traditionnel car ils ont besoin d’être accompagnés avant d’être autonomes. Le parcours résidentiel ne donc saurait faire l’impasse sur l’hébergement même si celui-ci ne saurait remplacer le logement. Les résidences sociales en faveur des jeunes actifs, en particulier des apprentis, attendent soutien et aide au développement. Nous devons garantir une offre d’hébergement en quantité suffisante et adaptée aux besoins de ces personnes en souffrances multiples. Nous devons garantir aux associations un engagement de l’Etat qui ne soit pas remis en cause à chaque adoption de loi de finances. Nous devons appuyer et valoriser les bonnes pratiques prenant en compte la vie de couple des jeunes et n’excluant pas les jeunes parents dès le premier enfant – en particulier les mères isolées.

Préparer une France de bien logés

Parallèlement à ces décisions immédiates, notre engagement de socialiste nous impose de préparer un avenir où le logement serait durablement abordable.
D’abord construire, construire, construire. Pour faire face aux besoins quantitatifs puisqu’il manque près d’un million de logements dans notre pays. Pour apporter des réponses à toute la diversité des besoins : du logement très social au logement de marché en passant par le logement social et le logement intermédiaire, l’ensemble de la chaîne du logement est utile. Pour soutenir l’emploi.

Or pour répondre aux besoins en logements et le faire dans le respect du pouvoir d’achat des ménages, il convient d’agir dès l’origine de la formation du prix des logements. Nous appelons de nos vœux une grande loi foncière pour libérer le foncier.
La France est un pays peu peuplé au sol abondant qui connaît une crise foncière urbaine permanente. Les Pays-Bas sont un pays très peuplé au sol rare qui ne connaît pas de crise foncière. Cherchez l’erreur ! Les deux pays respectent le droit de propriété, là n’est donc pas la question. Mais en France, on confond droit de propriété et droit d’ignorer l’environnement dans lequel on est propriétaire alors même que le premier article du Code de l’urbanisme proclame « le territoire français est le patrimoine commun de la Nation ».

Il s’agit donc d’en revenir à ce fondamental et d’inverser la manière dont on aborde le foncier. Il n’y a là rien de très iconoclaste dans un pays certes attaché à la propriété du sol mais qui régule le foncier rural depuis… bientôt un siècle ! Ni spoliation ni enrichissement sans cause, tels doivent être aussi les principes appliqués au foncier urbain et rurbain.

Lorsque des propriétaires refusent de vendre leurs terrains, pariant sur une vente plus chère dans l’avenir, ils neutralisent un foncier qui serait nécessaire pour réaliser des logements là où de nombreux ménages peinent à se loger. Afin d’encourager leur cession, ces « terrains qui dorment » pourraient faire l’objet d’une contribution accrue à la solidarité nationale en rendant progressive l’imposition de la rétention foncière. Cette solidarité n’appauvrirait personne et créerait une ressource nouvelle en faveur d’un habitat choisi, de qualité et abordable, où que l’on vive.

Quant à l’effort de construction que la Nation doit engager, il est extrêmement exigeant. 150 000 logements sociaux devront être réalisés chaque année. C’est un objectif ambitieux qui nécessitera la mobilisation de l’Etat, des collectivités, des constructeurs et d’Action Logement, l’outil des partenaires sociaux. Et pas n’importe quels logements. Ils devront d’abord correspondre à la diversité des besoins : petits logements pour jeunes ménages et personnes seules, logements familiaux pour prendre en compte les recompositions familiales, logements adaptés pour prendre en compte le vieillissement de la population…

Ils devront ensuite être adaptés à la diversité des moyens des demandeurs de logement, y compris les plus modestes. De plus en plus souvent hélas, notamment en raison des prix fonciers, les logements sociaux neufs sont trop chers au regard des revenus de nos concitoyens les plus précarisés. La part des logements très sociaux dans les programmes neufs doit être très sensiblement accrue.

Ils devront enfin être adaptés à la diversité des territoires et tenir compte de la réalité des besoins réels identifiés. Seuls les acteurs locaux en ont une connaissance fine. Assez de ces zonages binaires qui décrètent depuis Paris qu’en-deçà du trait de crayon on a besoin de logements et qu’au-delà du trait de crayon, tout va bien, inutile d’avoir une politique de l’habitat ! La géographie des besoins en logements est plus complexe que cela, les territoires ont leurs spécificités : ici, les logements touristiques ont tellement renchéri le prix des logements en général que les habitants à l’année ne peuvent plus se loger ; là le marché locatif est très restreint empêchant les salariés changeant de postes régulièrement – notamment les fonctionnaires – de trouver où habiter ; ailleurs encore l’habitat ancien est dégradé et ne permet plus de se loger décemment…

La construction, comme la réhabilitation thermique, est autant un enjeu social qu’un enjeu environnemental et un enjeu d’emploi local. C’est l’occasion de développer l’artisanat ainsi que de nouvelles filières de formation professionnelle et d’activités, notamment dans le domaine des énergies renouvelables, de la rénovation thermique et de l’éco-construction. Appuyons-nous sur leurs ressources d’innovations et les gisements d’emplois qu’ils représentent.
Cela est vrai aussi des très nombreux emplois générés par la construction neuve, qu’elle soit sociale ou libre : il s’agit d’emplois non délocalisables à fort effet d’entraînement sur l’économie française. Soutenir le logement, c’est permettre à nos concitoyens de mieux se loger et de travailler.

Afin de réaliser ces 150 000 logements sociaux nouveaux, il sera indispensable de faire respecter la mixité sociale.
C’est le gouvernement de Lionel Jospin qui en 2000 a fait voter la loi Solidarité et Renouvellement Urbains, mais du fait de l’alternance, c’est la droite qui a dû, durant dix ans, la faire appliquer… ce qu’elle s’est efforcée de faire avec le moins d’enthousiasme possible.
Elle a d’abord essayé d’abroger la disposition qui oblige les communes à avoir au moins 20% de logements sociaux puis tenté d’en réduire la portée en comptabilisant l’accession à la propriété. L’abbé Pierre, affaibli par la maladie, avait dû en 2006 reprendre en personne son combat pour éviter cette catastrophe. Il y était parvenu, avec le soutien de la gauche très mobilisée au Parlement.
Mais d’autres obstacles, plus sournois, sont demeurés. Par exemple les gouvernements de droite ont toujours refusé de mettre en œuvre les sanctions prévues par la loi à l’encontre des communes défaillantes. Par conséquent il reste des territoires hors-la-loi. Non seulement ils refusent de construire mais en plus ils s’exonèrent de la solidarité territoriale. Non seulement ils ne logent pas les actifs qui travaillent sur leur territoire et qui pourraient habiter le parc social mais ils ne logent pas non plus les Français modestes ! En effet, ne disposant pas de parc social, ces collectivités s’exonèrent du relogement des demandeurs reconnus prioritaires dans le cadre de la loi instituant le droit au logement opposable (DALO).

Nous socialistes croyons au respect des règles. Par tous les citoyens et par toutes les communes. Il est temps que l’Etat tape du poing sur la table. Les pénalités financières doivent être multipliées par cinq comme nous en avons pris l’engagement devant les Français ; et les Préfets doivent se substituer, partout où il y a constat de carence, aux maires défaillants pour délivrer les permis de construire de programmes de logements sociaux. Quant aux ménages reconnus prioritaires dans le cadre du droit au logement opposable, en l’absence de parc social, ils devront être relogés dans le parc privé par un dispositif d’intermédiation locative rendu obligatoire dans les communes qui ne respectent pas la loi SRU.

Heureusement, de nombreuses collectivités, attentives aux besoins de leur population, ont mis les bouchées doubles pour respecter l’obligation des 20% de logements sociaux. Aujourd’hui environ la moitié des constructions nouvelles de logements sociaux se fait dans les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU. C’est dire si, dix ans après son adoption, cette loi continue d’avoir un effet levier formidable en faveur des logements abordables et de la mixité sociale.
Fort de ce succès, le Président de la République a pris l’engagement de porter le taux minimum de logements sociaux de 20 à 25%. Avec notre majorité au Parlement, avec les territoires que nous dirigeons, nous serons à ses côtés pour accroître à terme de près de 500 000 le nombre de logements sociaux issus de la SRU en vingt ans.

Cent ans après l’invention des Hlm – alors Habitations à Bon Marché – notre idéal socialiste est intact : loger dignement ceux qui travaillent comme ceux qui ont peu de ressources. D’aujourd’hui à demain, notre volonté est que chacun ait un toit. Notre volonté est d’accompagner les familles à accéder au logement dont elles ont besoin, tout au long de leur parcours de vie, de l’hébergement à l’accession à la propriété. Notre volonté est de bâtir des villes où il fait bon vivre, des villes où se conjuguent mixité sociale et mixité générationnelle. Notre volonté est que chacun soit logé, bien logé.

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vendredi 20 juillet 2012 posté par philippe Bies dans Actualités

1 Réponse à “Un logement digne et abordable pour chacun”

  1. levi dit :

    bravo Philippe pour le boulot que tu fais à la tête de CUS Habitat paul

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